• INFORMACION DE INTERES
  • 22/07

¿QUIEN PAGA EL GASTO DE REPARACIÓN DE UNA TUBERÍA EN UN APARTAMENTO O LOCAL Y LOS DAÑOS OCASIONADOS POR LA FILTRACIÓN QUE ESTA TUBERÍA PUDIERA PRODUCIR?

La respuesta a estas preguntas debemos contestarla, siguiendo los lineamientos de los artículos que señalo a continuación:

Artículo 1.185 del Código Civil:

“El que con intención, o por negligencia, o por imprudencia, ha causado un daño a otro, está obligado a repararlo.
Debe igualmente reparación quien haya causado un daño a otro, excediéndose en el ejercicio de su derecho, en los límites fijados por la buena fe o por el objeto en vista del cual ha sido conferido ese derecho”.

Artículo 1.194 del Código Civil:

“El propietario de un edificio o de cualquier otra construcción arraigada al suelo es responsable del daño causado por la ruina de éstos, a menos que pruebe que la ruina no ha ocurrido por falta de reparaciones o por vicios en la construcción”.

A estas normas, se les une el contenido del artículo 3 de la ley de Propiedad Horizontal, el cual señala:

“El uso y disfrute de cada apartamento o local estará sometido a las siguientes normas:

a)-Respetar las instalaciones generales o en provecho de otros propietarios, incluidas en su apartamento o local.

b)-Mantener en buen estado de conservación su propio apartamento o local e instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a los otros propietarios, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o de las personas por quienes debe responder.

c)-Consentir las reparaciones que exija el servicio del edificio y permitir las servidumbres imprescindibles necesarias para la creación de servicios comunes de interés general, acordadas por el setenta y cinco por ciento (75%) de los propietarios, en las condiciones previstas en el artículo de la presente ley, teniendo derecho a que se le resarzan los daños y perjuicios.

d)-Permitir la entrada a su apartamento o local a los fines previstos en los literales anteriores.
..
f)-No producir ruidos, molestias, ni daños, ni ejecutar actos que perturben la tranquilidad de los propietarios, amenacen su seguridad o afecten la salud pública.

El artículo 4 de la misma Ley, establece:

El propietario de cada apartamento o local, podrá modificarle sus elementos ornamentales, instalaciones y servicios cuando no menoscabe o altere la seguridad del Edificio, su estructura general, su configuración o estados exteriores o perjudique los derechos de otros propietarios, debiendo dar cuenta previamente de tales obras al Administrador.

Luego, el artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal señala que son áreas comunes:
…h)-Los incineradores de residuos y, en general todos los artefactos, instalaciones y equipos existentes para el beneficio común. (Fin del comentario del artículo).
Sobre la base del articulado anterior podemos señalar por regla general que quien produce un daño a otra persona debe repararlo. Esta afirmación tiene sus excepciones o atenuantes, como lo son por ejemplo, cuando el daño es ocasionado por causa de un hecho fortuito o fuerza mayor, la víctima ha contribuido en alguna medida a producir el propio daño sufrido, etc.

Igualmente podemos concluir, que en los inmuebles de propiedad horizontal, el propietario tiene la obligación de mantener en buen estado de conservación y mantenimiento las instalaciones privativas o particulares; también se infiere que las áreas comunes deben estar en condiciones de buen funcionamiento y operatividad.

Ahora bien, para poder establecer responsabilidades, debemos identificar el origen y la causa del daño. En el caso de las filtraciones se trata de molestias y daños causados por efecto del agua que se vierte a través de las paredes o pisos de uno de los inmuebles o un área del edificio, hacia otro apartamento o área. Estas anormalidades pueden producirse por ruptura de alguna tubería o, por un grifo de agua que no ha sido cerrado adecuadamente. Si la filtración es consecuencia de una tubería rota, habría que identificar la tubería, ya que si se trata de una tubería interna del apartamento o local de una persona en particular, pues será el propietario de este inmueble, en principio, quien deba reparar el daño; si se trata de una tubería general del edificio o del centro comercial, pues será el condominio o comunidad de propietarios la responsable de reparar el daño. Lo importante es identificar si la tubería sirve únicamente a un propietario o a la comunidad en general. Si la tubería sirve solo a un propietario, será el propietario el responsable de su reparación. Claro está, si la tubería se daña por acción, efecto o culpa de otra persona distinta al propietario, será ésta la responsable de reparar el daño de la tubería o resarcir los daños causados. Si se trata de una tubería general del edificio dañada en un sector que se encuentre en el interior de un apartamento, el propietario del apartamento deberá consentir las reparaciones que se requieran para resolver el problema, debiendo ser resarcido por la comunidad de los daños y perjuicios que pudieran ocasionarle tales reparaciones, salvo el caso de que la tubería general haya sido dañada o deteriorada por causa de algún propietario en particular; de ser así, será el propietario quien deba resarcir los daños ocasionados.

En los conjuntos residenciales conformados por town houses o villas independientes, el documento de condominio generalmente señala que todas las tuberías que contienen estas unidades, pertenecen al propietario de cada inmueble.
En estas situaciones no hay lugar a dudas: el propietario debe reparar la tubería dañada.

En todos los casos enunciados, y sea cual fuere la causa, tanto el propietario como el condominio -según sea el caso-, tienen la obligación de reparar la tubería y evitar que continúe el problema.

Recomiendo que la reclamación o novedad que se haga con ocasión a estos asuntos, conste en forma escrita.

La comunicación debe dirigirse al administrador del edificio, con copia a la junta de condominio y al propietario del apartamento donde presumiblemente se origina el problema. Igualmente sugiero tomar fotografías del área afectada para ir conformando un expediente del caso.

En la mayoría de los casos, el problema se resuelve tan pronto se tiene conocimiento de la filtración, sin embargo, puede suceder que no sea así y en tales circunstancias, lamentablemente el paso a seguir sería intentar una acción judicial por hecho ilícito o abuso de derecho, con la consecuente reclamación del resarcimiento de los daños y perjuicios ocasionados, sobre la base jurídica de los artículos señalados al inicio de este escrito.